解读EB-5:比“新闻“更重要的是“旧事”

点击次数:   更新时间:2021-01-18 06:06     来源:亚洲游戏

  作者:JC Ning,宁嘉晨,新浪教育移民栏目特约作者,麦吉尔大学法学学士,迈阿密大学经济硕士,持有美国纽约州和加利福尼亚州律师执照。

  身边的同事,甚至一些媒体给了我一个“毒舌”的称号,这很有意思。明明我在选择项目或者说话的时候,态度都是相对“保守派”的,怎么就突然成了“毒舌”呢?后来我思考了一下这个问题。可能因为我在讲事情的时候不爱绕弯子,不会去想怎么表达更能让客户“接受”,之前确实也有同事说过客户我的言论被“吓跑”的了。也许这样的做法不太符合移民行业的“主流”,也就难怪我被称作“毒舌”了。

  言归正传,今年美国政府换届,“炒”了一段时间EB-5变法也越来越接近最终定案,在这个时间点上,似乎很适合移民行业从业者多做一些文章。然而我个人还是觉得,目前我们对于EB-5变法这件事,似乎有些过度解读了。 作为EB-5申请者,最该关注的核心问题还应该是选好项目。选好项目就继续走下边的流程,而非钻牛角尖的去研究美国法律。

  为什么这样说呢?EB-5变法,动机其实非常明确。现行EB-5法案制定于1990年,目的是通过来自境外的资金,带动美国当地就业机会。当时EB-5规定的投资金额是100万美元,到现在接近30年过去,投资款不但没涨,反而因为’目标就业区’的出现,让大多数项目的实际投资款降到了50万美元,而需要带动十个就业的标准却没变。我们回忆一下自己20年前的工资,就不难发现这个政策确实太过时了。(美国平均最低工资已经从1990年的3美元涨到了现在的是美元左右,同样的资金,能够带动的就业人数已经大大降低了。加拿大的投资移民所需金额也已经翻了三、四倍!)

  现在的EB-5项目大多会利用其他资金创造的就业人数,来满足EB-5申请者需要的指标。比如,10个申请人筹集了500万美元,但是500万美元的项目无法创造100个就业岗位。所以项目方再从银行贷款1500万。结果2000万的项目创造了200个就业岗位,将这些岗位平均分给10个EB-5申请人,最终每个申请人创造了20个就业岗位,不但满足甚至大大超过移民局定下标准。

  很明显,类似的操作让美国政府觉得自己的政策被“钻了空子”。加之现在目标就业区的认定方式不够严谨,导致EB-5大多出现在不需要带动就业的经济发达地区。那怎么办?变法吧。

  所以说,我们完全没有必要抱着侥幸心理,去猜测美国政府变法的决心,这根本不是关于决心的事,而是时代发展带来的必然。

  现在有的人因为自身要办理EB-5了,所以就去研究跟EB-5有关的一切新闻。我在这里必须再“毒舌”一次。提醒各位,EB-5变法与申请人有直接关系的就是涨价,至于TEA认定,就业计算等等专业问题,那是项目方和区域中心需要应对的,作为移民者千万别去“瞎操心”,在这个“紧迫”的时候浪费自身的精力和时间。

  如果想移民美国,争取在涨价前递交案件,比分析EB-5会如何变法要有意义的多。而如何挑选项目,就是下面需要主要讲的。

  首先要说的是,EB-5再怎么变,不会变的是通过境外资金进入美国,带动当地经济,创造就业岗位的目的。所以挑选项目的核心规则并不会变。

  我们投资EB-5不是为了少赔钱甚至赚钱,而是为了移民,身份获取才是挑选项目的根本。

  从我个人的经验来看,失败的EB-5项目大多是以下三种情况。(这里不谈具体案例,想要了解的朋友可以私下联系。)

  一是项目从头就不具备商业可行性,项目方或区域中心成立的目的就是为套取资金。

  二是A项目资金出现问题,将B项目资金挪用到A项目,C项目资金挪用到B项目,拆东墙补西墙,导致最后C项目的投资者无法创造就业。

  三是EB-5名额没能完全售出,项目方没有足够的资金动工,也就无法创造就业。或者完工后经营不善,雇佣的员工不够,无法满足EB-5的创造就业标准。

  前两种情况基本上就是的欺骗行为,美国政府一般会尽量保护这类项目投资者,也许可能会给申请者一定的宽限,如没能完全满足就业也特批绿卡等。这两类项目是美国正在严查的项目,未来一定会越来越少。但是我们也不能将全部希望寄于美国政府。了解项目方的背景,对于移民申请者而言也许难度较大,但是我们可以将这件事交给在国内有备案正规的中介机构。同时不要去一位相信“美国名牌律师”,“区域中心直销”这些名头,而是真正去问几个你觉得有难度的问题,看看的解答是否足够专业。要记住,外国的月亮不会更圆,只会跑起路来更方便。另外,如果一个中介机构说,某某项目中介自身有注入资金,完全可以放心。这样的项目也应该谨慎对待,毕竟一旦有了利益关系,就算是有备案的中介也很难做到完全客观的推荐更为优质的项目。

  积极挑选项目是非常正确的,但是有了意向项目之后请不要再一味的“货比三家”,反复犹豫,不如多问问题,深入了解一个项目。再好的计划也可能出现变故,我们应该假设一些坏的情况出现,如:项目不能募集到EB-5资金,开发商能否找到其他代替的融资途径?

  直接创造就业和间接创造就业。顾名思义,直接创造就业就是项目方直接雇佣的员工;

  而间接就业则是指,没有直接受雇于项目方,但是其工作岗位是因为生产项目所需物品或提供相关服务而产生的。

  举个例子,一个医院项目。医院运营需要的医生、护士、财务人员等等,都可以被视作直接创造就业。而建设医院房屋的施工人员,生产建筑材料的人员,制造医疗设备的人员,,物资的运输人员,都可以被视作间接创造就业。

  对于移民者来说,两类创造就业的根本区别,在于移民局审核项目时的,对于创造就业人数统计方法的不同。直接就业是按照项目运营情况,以项目当时的实际雇佣人数统计的。间接就业则是根据美国移民局认可的经济模式,在项目获批时推算出的。

  也就是说,直接就业的人数是不确定的,间接就业则是不受经营情况影响的。一般项目在做宣传时,往往会推出一个“创造就业岗位多少倍于移民局标准”的亮点。而事实上,我更倾向于在选择项目时,弄清楚项目间接创造就业部分人数,是否能够达或几乎达到移民局要求的要求。额外的创造就业,对EB-5申请人获取身份并没有什么实质帮助,稳定通过间接就业满足最低标准才是真正的“保障”。

  我们能否拿回自己投资的本金,甚至利息,主要取决于项目方是否有钱用来还款。有人说这不是“废话”么?粗略的理解这句话,可能是会让人觉得没有什么意义,但是我们需要注意的重点是“项目方”三个字。

  在推广项目时,许多中介公司往往用项目预售情况、所处位置优越、和某某知名企业合作作为卖点,强调该项目本身在盈利方面的潜力。移民者往往也会最为终于关注这方面的宣传,并用尽全力去核实这些情况是否属实。

  当然,项目满足上述条件是好事,但当做“头等大事”就有些被“带进歪路”的感觉了。

  一般情况下,项目的贷款协议规定的还款时限都是5+1+1+1……的形式,之所以有这个+1,是因为移民局规定EB-5投资款必须处于风险状态,而5年时间我们因为排期的影响,I-829可能无法获批。我们所挑选的项目已经完工,而我们为了等待身份获批还无法拿回投资款,这个时候问题就出现了。这么一大笔资金,不可能就放在那里不动,项目方就会希望这部分资金需要投入到其他项目(一般是在符合最初贷款协议的前提下),我们的钱又进入了一个新的循环,这时我们的投资是否安全,就和一开始项目的条件没有什么直接关联了,如果开发商在做第二个项目时经营不利最终破产,我们还是很难拿回全部投资。

  (项目估值是按照项目进展顺利时评估的,一旦破产清算估值势必会缩水,优质项目一般不会以EB-5还款顺位作为卖点。开放商一旦破产,大多数项目抵押价值是难以偿还全部投入的,将抵押物作为“选项目”的最后保险非常不明智。)

  在资金安全方面,不是选项目,而是选开发商。也许有人会问,我们只能选择“押宝”开发商么?某种程度上说是这样的。我们与其选一个为了EB-5而专门成立开发商,看似亮点众多的项目,不如去选一个老牌开发商,中规中矩的项目。因为看起来再好“纯EB-5”项目,其项目成立目的和行业经验不足都是非常致命的短板。

  而且“押宝”开发商的信誉并非想象中那么不靠谱。在美国商业贷款是由连带效应的,2008年金融危机,大量企业甚至银行倒闭,并非因为他们无力偿还某一笔资金。而是因为在美国,一旦出现一笔烂帐,就会出现其他放贷方停止放款,又必须提前偿还其他贷款款项的后果。

  我们可以质疑美国人的“善良”,但绝对不用质疑美国法律的“严厉”,对于一个大型开发商而言,绝对没有必要为了一笔“小小”的EB-5贷款而影响自身的整个资金链条。总而言之,还款是否顺利,不取决于开发商愿不愿意还钱,而取决于他们有没有钱用来还。

  在一些项目方眼中我们是“顾客上帝”,同时在风险来临时,我们也会是“挡箭牌”。在一些项目方眼中,我们是可有可无的“小虾米”,当风险来临,我们将是“受美国法律保护的弱者。”你会作何选择呢?

  今天先说到这里么,最后再次重申,现在我们有太多“EB-5新闻”可看,而看这些“新闻”前,你是否已经把更为重要的“旧事”完全弄懂。

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